Czy aby zarabiać na wynajmie konieczne jest założenie działalności gospodarczej?

Pytanie postawione w tytule wpisu ma istotne znaczenie z punktu widzenia prawa podatkowego, dla każdego, kto nosi się z zamiarem zarabiania na wynajmie.

Przepisy prawa podatkowego pozwalają obecnie na rozliczanie przychodów z najmu w formie bardzo korzystnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, który wynosi 8,5 %.

Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko wysokość podatku, jaki należy uiścić z tytułu najmu, ta forma jest najkorzystniejsza dla podatnika (zwłaszcza jeśli mamy niskie koszty uzyskania przychodu). Gdy natomiast nie zdecydujemy się na rozliczanie ryczałtem, pozostaje nam wybór skali podatkowej 18% i 32% lub podatku liniowego 19%.

Niestety, przywilej korzystania z ryczałtu jako formy opodatkowania, obejmuje tylko osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, niezwykle istotna dla podatnika jest odpowiedź na pytanie: w jakich okolicznościach, decydując się na zarabianie na wynajmie, powstaje obowiązek założenia działalności gospodarczej?

 

Nie tak dawno, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, wydał bardzo interesujące orzeczenie (Sygn. I SA/Gl 759/14), które wyjaśnia wiele wątpliwości związanych z tą kwestią i rozstrzyga rozbieżności pojawiające się w interpretacjach organów podatkowych. Orzeczenie to zapadło w następującym stanie faktycznym:

„Skarżąca w 2013 r. wraz z mężem rozpoczęła budowę zespołu 18 garaży, z których dwa planowali pozostawić dla siebie, a pozostałe – sprzedać. Z uwagi na spadek cen rozważają poczekanie ze sprzedażą i w tym czasie wynajmowanie tych garaży. W związku z wątpliwościami czy przychód z wynajmowania garaży jest działalnością gospodarczą, złożyła wniosek do organu skarbowego o wydanie interpretacji indywidualnej, potwierdzającej słuszność jej stanowiska, że nie będzie musiała wraz z mężem zakładać działalności gospodarczej, lecz wystarczy, że będą odprowadzać podatek od wynajmu jako osoby prywatne.”

Dyrektor Izby Skarbowej nie podzielił jej stanowiska i przywołał definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o nią wyraził pogląd, że każde działanie, odpowiadające następującym przesłankom, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Przesłanki te to: 1) prowadzenie w celu osiągnięcia dochodu, przy czym liczy się zamiar, a nie rzeczywiste osiągnięcie tego dochodu, 2) wykonywanie w sposób ciągły, powtarzalny, 3) prowadzenie w sposób zorganizowany. Organ uznał, że od początku zamiarem wnioskodawczyni i jej męża było osiągnięcie dochodu z przedsięwzięcia o znacznych rozmiarach, czy to w postaci sprzedaży 16 garaży, czy też – obecnie ich wynajmowania. Zamierzają oni uzyskiwać w sposób trwały i zorganizowany dochody ze zrealizowanej inwestycji, co – zdaniem organu – spełnia przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej.

Skarżąca złożyła skargę do Sądu na ww. interpretację organu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny nie przychylił się do stanowiska organu podatkowego i uwzględnił skargę. W uzasadnieniu wyroku powołał przepisy podatkowe, z których wynika, że przychody z najmu mogą być kwalifikowane do dwóch źródeł przychodów: pozarolniczej działalności gospodarczej i najmu jako samodzielnego źródła przychodów, przy czym kryterium ich rozróżnienia stanowi przedmiot najmu, a więc to czy przedmiot ten stanowi składnik majątku związany z działalnością gospodarczą.

W przypadku, gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś w sytuacji, gdy najem nie dotyczy takiego składnik,a przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu. Zakwalifikowanie takiego przychodu do jednego z tych źródeł przychodów, wyłącza jego kwalifikowanie do drugiego źródła. Podział źródeł przychodu ma więc charakter dychotomiczny.”

Ponadto Sąd uznał, że „aby uznać określoną działalność podatnika za działalność gospodarczą, trzeba w pierwszej kolejności dokonać ustaleń, czy działalność ta nie jest zaliczona do innego źródła przychodu, wymienionego w pkt 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, lub 9 ust. 1 art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Taką kolejność postępowania nakazuje, zdaniem Sądu, zarówno treść powołanego przepisu, posługującego się pojęciem „za wyjątkiem”, jak i reguła derogacyjna, dająca pierwszeństwo przepisom o charakterze szczegółowym przed ogólnymi.”

„Sąd, orzekający w tej sprawie, podzielił w pełni wynik wykładni przeprowadzonej przez NSA w wyroku z dnia 14 sierpnia 2008 r. sygn. akt II FSK 677/08, w konkluzji której stwierdzono, że „jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła” oraz „iż aby zaliczyć dany przychód do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej należy najpierw wykluczyć pochodzenie tego przychodu z innego źródła”.”

Przedstawione orzeczenie nie jest prawomocne, będę więc Was informować o dalszych losach tej sprawy. Postaram się też rozwinąć ten temat w następnych wpisach.

Joanna Misztal

Joanna Misztal

  • Avatar

    odpowiedz Robert ,

    Czyli wnioskuję, że w przypadku kiedy po prostu przeprowadzam się z mieszkania do większego i chciałbym je komuś innemu wynająć to po prostu kwalifikuję się do korzystania z ryczałtu. Dobrze zrozumiałem?

    • Joanna Misztal

      odpowiedz Joanna Misztal ,

      Co do zasady tak. Proszę jednak pamiętać, że w pewnych sytuacjach korzystniejsze finansowo jest założenie działalności gospodarczej i rozliczanie najmu w ramach tej działalności. Wszystko zależy od indywidualnych okoliczności występujących u podatnika. Będzie o tym mowa w kolejnych wpisach.

    • Avatar

      odpowiedz Wojtek ,

      Cenne wyjaśnienie dot. związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Czyli można śmiało być na ryczałcie i prowadzić firmę gdy przedmiot najmu nie stanowi majątku firmy. A co jeśli zakres usług firmy pokrywa się z wynajmem?

      • Avatar

        odpowiedz Bezposrednio zainteresowana ,

        Witam. Wyrok został (niestety) zaskarżony przez Dyrektora Izby Skarbowej do NSA, na sprawę czeka się od 1,5 roku do dwóch lat. Warto tutaj zauważyć, że od czasu złożenia sprawy do Sądu Izba Skarbowa zaczęła udzielać innych interpretacji niż ta którą ja otrzymałam. Teraz pozwalają na najem prywatny wszystkiego, pod warunkiem, że nie będzie on prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany, przy czym nigdzie nie jest wyjaśnione co przez to rozumie Organ Podatkowy. Według mnie istotne w tej sprawie są również wyroki Sądu nie skupiające się bezpośrednio na najmie, (ale np. na działalności wykonywanej osobiście) w wielu z nich pojawia się interpretacja definicji działalności gospodarczej i całego art. 10 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

        • Joanna Misztal

          odpowiedz Joanna Misztal ,

          Miło mi, że się Pani odezwała. Temat jak widać jest bardzo złożony, ja jedynie zasygnalizowałam problem. Może dzięki tej sprawie, rozwiane zostaną wszystkie wątpliwości interpretacyjne. Szkoda tylko, że tak długo trzeba czekać na jej zakończenie…Trzymam kciuki za pozytywny dla Pani wynik ;-) Jeśli będzie Pani miała nowe informacje z zakresu tej tematyki, proszę o wiadomość.

          • Avatar

            odpowiedz Bezposrednio zainteresowana ,

            Dziękuję bardzo. Mnie również jest miło, że ta sprawa nie pozostaje bez echa. Na pewno dam znać jeśli będę miała jakieś konkretne informacje. Pozdrawiam.

        • Avatar

          odpowiedz Zainteresowany ,

          Witam,
          Wpis ciekawy, jednak po lekturze drugiego akapitu ma się nieodparte wrażenie, iż najkorzystniejsza formą rozliczeń przychodów z najmu jest ryczałt 8,5%. Myślę, że warto rozwinąć temat o zagadnienia kosztów jakie możemy odliczyć w innych formach rozliczeń np. amortyzacji, itp.
          Przechodząc do sedna. Prowadzę działalność gospodarczą i zamierzam kupić drugie mieszkanie, które w całości chcę przeznaczyć na siedzibę mojej działalności gospodarczej. Czy w związku z tym mogę wynająć to mieszkanie jako ja „Adam Nowak” – wynajmujący – działalności gospodarczej „Dz.G. Adam Nowak” – najemca – i uzyskany w ten sposób przychód (osoba fizyczna) Adam Nowak rozliczyć ryczałtem wg stawki 8,5%?
          Czy wręcz przeciwnie powinienem mieszkanie wciągnąć na na listę środków trwałych mojej działalności gospodarczej i zgodnie z zasadami księgowości amortyzować je itd.
          Temat zawiły i myślę, że warty wyjaśnień.
          Pozdrawiam

          • Avatar

            odpowiedz Rajmund ,

            Jestem osobą fizyczną nieprowadzacą działalności gospodarczej (emeryt). Chcę wynająć (wynajem długoterminowy) mieszkanie, ktore jest wspólną własnością (moją i mojej zony) firmie jednoosobowej wyłącznie na cele mieszkaniowe. Czy mogę wybrać opodatkowanie ryczałtem 8,5% , czy jesli wynajem dla firmy to powinna być założona działalność ?
            Z gory dziękuję za odp

            • Avatar

              odpowiedz bezposredniozainteresowana ,

              NSA oddalił skargę kasacyjną Dyrektora Izby Skarbowej.

              Dodaj komentarz

              7 × = czterdzieści dwa