Czy aby zarabiać na wynajmie konieczne jest założenie działalności gospodarczej?

Pytanie postawione w tytule wpisu ma istotne znaczenie z punktu widzenia prawa podatkowego, dla każdego, kto nosi się z zamiarem zarabiania na wynajmie.

Przepisy prawa podatkowego pozwalają obecnie na rozliczanie przychodów z najmu w formie bardzo korzystnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, który wynosi 8,5 %.

Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko wysokość podatku, jaki należy uiścić z tytułu najmu, ta forma jest najkorzystniejsza dla podatnika (zwłaszcza jeśli mamy niskie koszty uzyskania przychodu). Gdy natomiast nie zdecydujemy się na rozliczanie ryczałtem, pozostaje nam wybór skali podatkowej 18% i 32% lub podatku liniowego 19%.

Niestety, przywilej korzystania z ryczałtu jako formy opodatkowania, obejmuje tylko osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, niezwykle istotna dla podatnika jest odpowiedź na pytanie: w jakich okolicznościach, decydując się na zarabianie na wynajmie, powstaje obowiązek założenia działalności gospodarczej?

Nie tak dawno, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, wydał bardzo interesujące orzeczenie (Sygn. I SA/Gl 759/14), które wyjaśnia wiele wątpliwości związanych z tą kwestią i rozstrzyga rozbieżności pojawiające się w interpretacjach organów podatkowych. Orzeczenie to zapadło w następującym stanie faktycznym:

„Skarżąca w 2013 r. wraz z mężem rozpoczęła budowę zespołu 18 garaży, z których dwa planowali pozostawić dla siebie, a pozostałe – sprzedać. Z uwagi na spadek cen rozważają poczekanie ze sprzedażą i w tym czasie wynajmowanie tych garaży. W związku z wątpliwościami czy przychód z wynajmowania garaży jest działalnością gospodarczą, złożyła wniosek do organu skarbowego o wydanie interpretacji indywidualnej, potwierdzającej słuszność jej stanowiska, że nie będzie musiała wraz z mężem zakładać działalności gospodarczej, lecz wystarczy, że będą odprowadzać podatek od wynajmu jako osoby prywatne.”
Dyrektor Izby Skarbowej nie podzielił jej stanowiska i przywołał definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o nią wyraził pogląd, że każde działanie, odpowiadające następującym przesłankom, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Przesłanki te to: 1) prowadzenie w celu osiągnięcia dochodu, przy czym liczy się zamiar, a nie rzeczywiste osiągnięcie tego dochodu, 2) wykonywanie w sposób ciągły, powtarzalny, 3) prowadzenie w sposób zorganizowany. Organ uznał, że od początku zamiarem wnioskodawczyni i jej męża było osiągnięcie dochodu z przedsięwzięcia o znacznych rozmiarach, czy to w postaci sprzedaży 16 garaży, czy też – obecnie ich wynajmowania. Zamierzają oni uzyskiwać w sposób trwały i zorganizowany dochody ze zrealizowanej inwestycji, co – zdaniem organu – spełnia przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej.

Skarżąca złożyła skargę do Sądu na ww. interpretację organu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny nie przychylił się do stanowiska organu podatkowego i uwzględnił skargę. W uzasadnieniu wyroku powołał przepisy podatkowe, z których wynika, że przychody z najmu mogą być kwalifikowane do dwóch źródeł przychodów: pozarolniczej działalności gospodarczej i najmu jako samodzielnego źródła przychodów, przy czym kryterium ich rozróżnienia stanowi przedmiot najmu, a więc to czy przedmiot ten stanowi składnik majątku związany z działalnością gospodarczą.

„W przypadku, gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś w sytuacji, gdy najem nie dotyczy takiego składnik,a przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu. Zakwalifikowanie takiego przychodu do jednego z tych źródeł przychodów, wyłącza jego kwalifikowanie do drugiego źródła. Podział źródeł przychodu ma więc charakter dychotomiczny.”

Ponadto Sąd uznał, że „aby uznać określoną działalność podatnika za działalność gospodarczą, trzeba w pierwszej kolejności dokonać ustaleń, czy działalność ta nie jest zaliczona do innego źródła przychodu, wymienionego w pkt 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, lub 9 ust. 1 art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Taką kolejność postępowania nakazuje, zdaniem Sądu, zarówno treść powołanego przepisu, posługującego się pojęciem „za wyjątkiem”, jak i reguła derogacyjna, dająca pierwszeństwo przepisom o charakterze szczegółowym przed ogólnymi.”

„Sąd, orzekający w tej sprawie, podzielił w pełni wynik wykładni przeprowadzonej przez NSA w wyroku z dnia 14 sierpnia 2008 r. sygn. akt II FSK 677/08, w konkluzji której stwierdzono, że „jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła” oraz „iż aby zaliczyć dany przychód do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej należy najpierw wykluczyć pochodzenie tego przychodu z innego źródła”.”

Przedstawione orzeczenie nie jest prawomocne, będę więc Was informować o dalszych losach tej sprawy. Postaram się też rozwinąć ten temat w następnych wpisach.

0 komentarzy